La hipoteca es un tipo particular de contrato que involucra dos sujetos: por un lado tenemos al prestamista, que es el que desembolsar una suma de dinero o una cantidad de bienes fungibles. Del otro lado encontramos al prestatario, es decir, el que se compromete a devolver la suma pactada al vencimiento. 

Por tanto, una hipoteca tiene la característica de reciprocidad en el sentido de que lo prestado debe reembolsarse en un plazo determinado.

El préstamo puede ser gratuito o para contraprestación y se finaliza solo con la entrega de la suma de dinero al prestatario. Suele ser un préstamo a cambio de contraprestación, por lo que quienes han recibido un préstamo de una suma de dinero, además de prever su devolución. También deben pagar una parte de los intereses que se calcula a través de la tasa de interés. 

Este es el caso específico del préstamo bancario requerido para la compraventa de inmuebles o reformas de edificios, o el requerido por un emprendedor para sus actividades comerciales.

Tipos de hipoteca

Las hipotecas difieren en el tipo de tasa y métodos de pago .

Hipotecas tipo fijo

El tipo (y las cuotas) se mantienen constantes durante todo el período de amortización. 

Tipo variable

Se obtienen sumando el índice Euribor. Este último es un parámetro variable. Por tanto, durante el reembolso, su valor podría fluctuar hacia abajo o hacia arriba, provocando una variación en la cuota.

Hipotecas a tipo mixto

Cuando sea posible cambiar el tipo variable a fijo y viceversa, según las condiciones establecidas en el contrato.

Hipotecas a tipo equilibrado: se produce cuando el tipo es en parte fijo y en parte variable.

Tasas de interés y las cuotas

Cuando una hipoteca se caracteriza por un tipo de interés fijo, este se establece cuando se firma el contrato de préstamo y se mantiene constante durante toda su vigencia, así como el monto de todas las cuotas.

Mientras que si el préstamo prevé un tipo de interés variable, este se establece en el momento de la firma del contrato. Pero, luego se recalcula periódicamente durante toda la duración del préstamo en función de la fluctuación del parámetro de referencia.

También existen hipotecas de tipo variable con tope que establecen un tope máximo para el tipo de interés que se aplicará a las cuotas. El tipo de índice utilizado para determinar la tasa de interés hipotecaria se establece en el contrato, al igual que el método de cálculo de la tasa en sí.

Además del pago del tipo de interés, el prestatario deberá soportar otro tipo de gastos tanto en la fase inicial como periódica relacionados con la gestión, como por ejemplo los gastos de anteproyecto, tasación, seguros y cobro a plazos o gastos notariales.

El reembolso del préstamo y del monto del principal se realiza siguiendo el plan de amortización. En otras palabras, el programa de pago a plazos de la deuda, que generalmente desglosa las cuotas en partes de capital e intereses y especifica el principal residual adeudado después de cada pago.

Existen diferentes tipos de planes de amortización que prevén diferentes composiciones de las cuotas de amortización.

Siempre es posible reembolsar el préstamo total o parcialmente antes del plazo fijado por el contrato, pero para protegerse de esta posibilidad. Por lo tanto, el prestamista podría prever una cláusula contractual sobre algunos tipos de hipoteca que permita la aplicación de una sanción calculada como porcentaje de la deuda residual.